摘要
房地产行业是支撑我国经济飞速发展的重要力量，在我国的国民GDP中占据着非常大的份额，房地产企业的健康 发展有利于我国GDP的稳定持续增长。本文以恒大地产为例，从财务风险的分类为切入点，以财务风险的成因为展开面，对恒大地产所存在的财务风 险进行细致的探讨。通过对恒大地产的财务报表(2019-2022年)进行数据分析，从而判断恒大地产近几年的公司运 营状况，侧面反映我们房地产行业近几年的形式变动。通过分析发现，恒大地产近几年的存货周转天数保持在一个 较高的天数，且毛利率等利润指标整体上是下降的趋势，不难看出恒大地产在未来所面临的财务风险会继续加大。 这主要是由于市场购买力不足、企业管理者风险意识淡薄、内部制度混乱等因素引起的。针对恒大地产所存在的风 险管理方面的问题，本文提出了相应的应对措施，具体包括：实施差异化发展战略、加强企业内部管理、做好投资 规划等等。本文针对恒大地产的财务风险问题提出的解决方案以及相应的研究结论同样可以适用于我国的其他房地 产企业，为其可能发生的财务风险提供可行性的建议。
关键词：房地产；财务风险；风险控制；恒大地产
引言
我国房地产行业起步于上世纪80年代，在那之前，房子靠的是国家的宏观调控分配而非自己购买，直到1978年，我国开始了改革开放的历程，全国上下都在进行经济体制改革，政府开始推行土地所有权和使用权分离，现代房地产的雏形就此慢慢形成。在此之后，我国的房地产不断的进行住房制度改革，商品房、住房公积金、公摊面积慢慢进入到大家的视野当中，在改革开放的经济浪潮中，房地产行业的发展速度得到了质的飞跃，我国的经济发展也因房地产得以快速发展。
然而随着时代的更替，如今的房地产行业早已大不如前，曾经的国民买房意愿高涨，房地产企业靠着竞拍土地、出售房产能够短时间获得大量利润，不少企业纷纷入场瓜分蛋糕，而现在随着房价的高涨、物价的上涨，人们的生活压力逐步提升，人们买房的意愿大不如前，加上政府直接介入市场进行宏观调控，房地产行业开始面临巨大的挑战，在不知不觉中房地产行业已经进行了大洗牌阶段。不少中小房地产商纷纷宣布破产，而大型房地产商，如：恒大、新力等也都出现了资金链断裂，不得不裁员的现状。根据资料显示，截止2021年12月31日，中国房地产企业破产公司数量高达396家，平均每天都有1.08个放弃倒闭，进入房地产行业的门槛大大提升，相较于之前需要更多的资金支持以及更有品牌价值的公司支撑。对于中小公司而言，融资门槛远大于大公司，不仅融资要求复杂，融资途径可获得的资金支持也远小于大公司，这无疑是加大了中小企业的运营风险。
1 房地产企业财务风险及控制概述
1.1房地产的定义
房地产业是一个巨大而充足的定义。在层级上，它由建筑物和土地构成。土地可分成待开发设计土地和已开发土地。建筑物需要建在土地上，土地归属于建筑。建筑是人为建立的物质，包括房屋和建筑物。不动产不但是一种客观性的化学物质形状，也是一种法律权利。前面一种就是指房屋、建筑物和土地的统称，包括土地和土地上的永久建筑物以及附属的一些支配权。房地产就是指修建在土地上的各种各样建筑物，包括房屋、大型商场、加工厂、库房、写字楼等。房地产业商业用地以及左右室内空间，包括地底设备、路面道路等。房地产业因其部位固定不动、不能挪动，在政治经济学上也称之为不动产。存有方式有三种：土地、建筑、房屋。在不动产竞拍中，也是有三种竞拍方式，即土地(或土地所有权)、建筑与场地一体情况下的物质实体线和利益。法律法规的意义上的不动产实质是一种财产权利。这类物权法就是指粘附在不动产实体线上的各种各样经济发展权益及其从而造成的支配权，如使用权、所有权、担保物权、售卖权、租用权等。从2008年开始，我国的房地产行业慢慢偏移了常规的未来发展策略，对地区发展和居民生活造成了诸多不良影响。
1.2财务风险的定义及特点
(1)财务风险的定义
财务风险就是指企业不规范的资本结构和不合理的股权融资很有可能使企业降低偿债能力，造成投资人收益率降低的风险。财务风险是公司需要面临的实际问题，财务风险是客观现实的。管理人员只能采取相应对策降低财务风险，而不可以彻底消除。
(2)财务风险的特点
第一，客观性。财务风险是客观存在的不以人的意志为转移，财务风险或多或少会受到经济、现行政策等各种因素的干扰，没法防止或彻底消除，只能根据各种各样财政政策手段降低其产生的概率。
第二，整体性。财务风险存在于企业财务管理的各个领域，在资产筹资、营运资金、资金积累和配置等会计活动里都会产生。
第三，可控性。虽然财务风险不可避免、不可消除，但是可以通过经营手段降低其发生的可能性，尽最大可能减少财务风险的发生。
第四，收益与损失共存性。就如同炒股一样，高风险高回报的同时也伴随着高额的危险，稍有失误就会造成巨额的损失。
2 恒大地产财务风险状况
2.1恒大地产状况
恒大地产(全称为恒大地产有限公司，股票代码：03333)是以房地产开发为基础，兼顾旅游业、健康养生业的协调发展，且不断推进企业高新技术的创新。目前，恒大地产资产总额已达二点二万亿，年销售规模超八千多亿，累计缴纳税额达三千多亿，慈善公益捐款超一百七十亿，在职员工累计一十四万人，每年为三百二十多万人提供就业机会，在世界500强排名第150位。
在上世纪90年代末，恒大地产在广东省广州市创立，在亚洲金融危机的那段艰苦岁月里，以坚持不懈的决心和推出高性价比房产的高超营销策略，2000年开发的第首个房产项目仅仅三个小时就全部卖光，销售收入达八千万元以上。在数年的不断拼搏后，恒大地产终于在广州的房地产开发商中闯出了属于自己的天地，并在2000年荣获了“广东地产10强企业”等荣誉奖项。
截止2021年，恒大地产在我们国家多个重点城市都成立了分公司，如广州、杭州、深圳、上海等一线城市，在全国一百多个主要城市拥有大型房屋工程两百多个，覆盖了从中端到高端的各种居民住宅以及商业设施，是中国在建工程量数量最多、销售面积最广、城市布局最大、入驻高发展城市最多的房地产龙头企业。恒大秉承“质量第一，客户满意至上，树立国际一线房产服务”的经营方针，大力发展弘扬恒大文化，推动企业的高速发展。在2021年，已经成为了世界上最顶级的企业之一，为世界的发展做出了巨大的贡献。
综上所述，恒大地产是当今中国房地产企业当中的龙头企业，其具有非凡的影响力，以恒大地产集团为研究对象展开对房地产企业财务风险的控制研究所得到的结果有代表性，能够运用到我国其他房地产企业身上。
2.2恒大地产财务风险识别
一般而言，与房地产企业财务风险相关的财务指标较多，这里只选择最具代表性的几组数据进行财务风险的分析。(1)营业收入及利润分析
表2-1恒大地产2019-2021年收入及利润变化
| 报告期 | 2021中报 | 2020年报 | 2020中报 | 2019年报 | 2019中报 |
| 营业收入 | 2226.90亿 | 5072.48亿 | 2666.31亿 | 4775.61亿 | 2269.76亿 |
| 净利润 | 143.83亿 | 80.76亿 | 65.40亿 | 172.80亿 | 149.15亿 |
通过数据整理得到了恒大地产2019年-2021年的营业收入及净利润指标，由表1可知，恒大地产的收入在2020年迎来了爆发式增长，然而对于的利润反而下降了，说明在2020年的销售成本也随着收入增长而增长，恒大地产在增
长收入的同时没有很好的控制住成本的增加。
(2)盈利能力分析
表2-2恒大地产2019-2021年盈利指标
| 报告期 | 2021中报 | 2020年报 | 2020中报 | 2019年报 | 2019中报 |
| 净资产收益率 | 8.52% | 5.52% | 4.74% | 12.40% | 10.69% |
| 总资产回报率 | 0.61% | 0.36% | 0.29% | 0.85% | 0.75% |
| 毛利率 | 6.47% | 24.17% | 12.50% | 27.84% | 17.02% |
由表二可知，恒大地产在2019年的收益率控制在10%以上，收益相当可观，然而随着2020年疫情的到来，净资产收益率大幅度下降，跌至5%左右，这次的下降对恒大地产的冲击力非常大，到了2021年疫情的影响力减弱，恒大地产的净资产收益率也实现了增长，但最后还是未能突破10%，收益率的下降直接导致了恒大地产的资金周转问题，毛利率也从2019年中报的17.02%下降到2020年中报的12.50%，到了2021年甚至降到了6.47%，毛利率是反映一家企业在生产过程的获利能力，反观恒大的财务数据，近几年的毛利率一直在不停的下降，不难看出恒大的盈利能力每况愈下。
(3)营运能力分析
表2-3恒大地产2019-2021营运能力分析
| 报告期 | 2021中报 | 2020年报 | 2020中报 | 2019年报 | 2019中报 |
| 存货转换期间 | 1332天 | 1298天 | 1242天 | 1282天 | 1389天 |
| 应收账款转换期间 | 39天 | 35天 | 38天 | 32天 | 36天 |
| 应付账款转换期间 | 528天 | 420天 | 396天 | 370天 | 370天 |
房地产企业的存货主要包括尚在开发的土地、已完工等待投入市场进行销售的商品房以及开发过程中所需的原材料机器设备等的成本等等，由表3数据可知，恒大地产的存货周转周期基本大于1200天以上，处于一个较高的水平，这会导致在建设初期大量的投入成本无法及时回收，增加了后续公司营运的风险，房产卖不出去，资金就无法正常周转回到企业的手中，没有足够的资金导致企业无法按计划进行运行，无法正常开展其他工程项目，长时间如此就会导致企业面临的潜在财务风险大大增加。房地产企业的应收账款主要包括尚未收回的购房款，在应收账款的转换期间恒大基本维持在40天左右，保持在了一个比较优秀的水准。而反观应付账款的转换期间，到2021年已经达到了528天，恒大地产的应付账款主要来自于银行的商业贷款以及旗下恒大财务需要兑现的理财产品，高达528天的转换期间可以反映出恒大的偿债能力低下，无法及时消除企业的负债，将直接导致企业的资产负债率大大增加。
(4)资产负债率分析
表2-42019-2021年恒大地产资产负债率
| 报告期 | 2021中报 | 2020年报 | 2020中报 | 2019年报 | 2019中报 |
| 资产负债率 | 82.71% | 84.77% | 85.24% | 83.75% | 83.55% |
| 流动比率 | 1.24 | 1.26 | 1.31 | 1.37 | 1.40 |
| 速动比率 | 0.34 | 0.33 | 0.36 | 0.38 | 0.46 |
由表4可知，恒大地产近几年的资产负债率稳定在一个较高的水平，而资产负债率=(负债总额/资产总额)*100%，由恒大的资产负债率分析可得，恒大地产的负债所占公司资产的比例非常大，通过2011-2021年房地产上市公司的资产负债率可知，房地产行业的资产负债率一直处在上升的水平，最高达2020年的79.224%，而恒大地产在2020年的资产负债率高达84.77%，远高于行业平均水准，其所面临的财务风险比较高。
表2-5 2011-2020年房地产上市公司资产负债率
| 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
| 79.224 | 79.280 | 80.133 | 79.016 | 77.270 | 76.560 | 74.805 | 74.556 | 73.290 | 74.000 |
流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比。公式为流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)*100%。流动资产，是指企业可以在一年或者一年以上的一个营业周期内变现或者运用的资产，主要包括坏账准备、交易性金融资产、应收股利、应收利息和库存商品等。流动负债，也叫短期负债，是指将在一年或者一年以上的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、各种应收及预付款项，其他暂收款项、预提费用和一年内到期的长期借款等。流动比率可以用来评判公司流动资产在短期内负债期满前可以变为现钱清偿债务的能力。流动比率越高，公司资产的流通性就越大，但比例过大，流动资产的市场占有率就越高，过高的比例就会危害运营资产的运转高效率和盈利能力。一般而言，有效的最少流动比率为2。恒大地产流动性占本上维持在1.3上下，表明恒大地产资产流通性相对性较低。与流动比率相对应的是速动比率，速动比率=(速动资产/流动负债)*100%，其中速动资产是指流动资产中那些能够在短期内出售获利的资产，如库存现金，股票期权，各种应收预付账款等。速动比率也是用来表示企业偿还短期债务的能力，基准值为1。由表中可知，恒大地产的速动比率保持在0.35左右，依旧是比较低的水平，表明恒大地产短期债务的偿还能力处于较低的水平。
(5)公司管理制度分析
作为上市公司的恒大地产，其在内部管理制度上存在很大的缺陷，根据资料审计，恒大地产旗下的恒大财富在2020年9月8日突然宣布暂停支付所有的理财产品，而公司内部99%的员工都被公司连哄带骗的购买了理财产品，现在却无法兑现，除此之外，公司的高级管理干部却通过各种方法提前兑现了未到期的理财产品，如此紊乱的内部控制，使得恒大地产对于企业风险的控制能力大大减弱。
2.3恒大地产财务风险的成因分析
2.3.1内部原因
(1)存货变现能力不足
由之前的数据不难看出，恒大地产地产的存货数量过多，多到市场无法及时消化这些房地产，已经打破了市场的自然运行规律–供需关系，出现了供大于求的局面。在一个房地产建设的初期，向银行等金融机构、政府吸纳了很多资金，这些资金附带了相应的利率，随着时间的增长，本金加上利息的数额越来越大，恒大所面临的还款压力也随之增加，而较高的存货转换期间导致恒大地产无法及时将存货变现，偿还贷款，加上存货具有贬值的可能性，恒大积累的债务就像滚雪球一样越滚越大。而较长的应收账款转换期间反映出恒大的偿债能力薄弱，不能及时消除高额的负债。
(2)企业管理者的风险意识淡薄
财务风险无法消灭，会贯穿经济活动的始终，这是企业的管理者必须重视的问题。然而，在实际情况中企业的管理者在面对企业的无序扩张时，容易被眼前的假象蒙蔽了双眼，没有考虑到公司偿还债务的实际能力，没有清晰的理解市场对企业产品的敏感程度，在政策紧缩、市场消费紧缩等因素下还在不停的扩张，大大增加了企业的经营成本，却又无法取得对应的高额利润，如此一来便会使得企业的财务风险大大增加。
(3)内部管理制度混乱
在恒大地产欠下巨额债务的时候，企业的管理者在第一时间不是想办法去查找原因，积极寻求解决方案，而是选择通过各种方法对公司未到期的理财产品进行套现牟利，想方设法去榨干公司最后一点血液，留下一堆问题给消费者和国家处理，这种不健全的管理制度直接影响到了恒大地产的内部控制效用，埋下了巨大的财务风险。
2.3.2外部原因
(1)房地产“三条红线”的制约
“三条红线”就是剥离预收款以后的资产负债率最多为70%、企业负债的净值与股本之间的比的值最多为100%、现金与短期债务比的最多为1，而房地产企业又是一个资金密集型企业，筹资成本高、投资回收周期长等特点使得房地产行业不得不触碰“三条红线”，与此同时，我国央行和银保监为了维持经济的稳定运行，加强了对房地产企业的融资监管，导致房地产企业融资渠道的减少，融资难度的提升。此外还提出了限购、放假问责制等一系列制度，在种种因素的加持下，房地产行业迎来了寒冬。
(2)国民对房地产的购买力下降
在2022年，随着全国各地的房地产价格不断疯涨，以及消费水平的不断提高，而对应的国民收入能力却没有得到对应的提升，种种因素下造成国民的生活压力越来越大，对于房产的购买能力早已大不如前，在疫情的影响下，人们对于自身的资金规划更加谨慎，不再盲目买买买，而是结合现状认真考虑自身的经济实力，对于高达几百万的房产，再也没有之前那疯狂抢购的热血。一边是房地产商疯狂拿地扩张建房，一边是日渐萎靡的消费市场，重重因素下房地产企业的收入大打折扣。
现在的社会已经进入到了冷静消费期，对于房地产如果昂贵的产品，消费者会更加慎重的去选择，毕竟大部分人都是选择贷款进行购买房产，一旦社会经济出现动荡导致货币贬值，或者房地产出现了烂尾的情况，那么通过贷款购买房产的普通民众就要面临着无房可住却要继续偿还长达几十年的贷款的恶劣情况。
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