摘要
历史性建筑作为一个地区特有的历史文化的物质承担者，在凝聚着丰厚的历史、文化与社会价值的同时，也是一种特殊的不动产。伴随着历史性建筑的开发，对历史性建筑评估的研究变得愈发重要。哈尔滨市道外区保留有我国规模最大最完好的中华巴洛克历史性建筑，随着城市更新的深入发展，这些历史性建筑同样需要通过评估来更好地接入市场。本文选取中华巴洛克历史性建筑为评估的价值客体，以市场中的投资者为评估的价值主体，探究影响历史性建筑市场价格的因素。
关键词：历史性建筑；中华巴洛克；市场比较法
一、中华巴洛克历史性建筑评估背景
历史性建筑是不动产中极为特殊的一种，不仅具备经济价值，还因其在历史时期的特殊产生及发展过程而蕴含诸如科技、文化等其他丰富的价值。而这些价值又会在历史性建筑的价格中得以反映，对历史性建筑的评估产生影响，因而有必要对历史性建筑的价值体系进行厘清。
1. 历史性建筑价值体系研究的基本观点
历史性建筑是一种以建筑为载体，集历史、科技或艺术等特殊价值为一身的房地综合体。对历史性建筑进行评估，首先要对历史性建筑的典型价值或实体价值进行分析，构建起历史性建筑的价值体系。
国内外对历史性建筑的价值类型或价值体系的研究非常丰富，不同学者提出的价值体系既相似又有区别，其中以朱光亚教授的研究最为成熟。东南大学朱光亚教授在总结了6份建筑遗产保护文件与8位学者的学术观点后，将历史性建筑的评估指标概括为历史价值、科学价值、艺术价值、文化价值、环境价值及社会价值六个方面。[1]虽然朱光亚教授在书中并没有将经济价值列为历史性建筑的评估指标体系的一部分，但书中对“建筑遗产可利用性”的讨论，实际上就是对历史性建筑使用价值的评估，因此可将“建筑遗产的可利用性”视作历史性建筑的经济价值，作为历史性建筑价值体系的第七个方面。
2. 历史性建筑评估研究的基本方法
对历史性建筑的评估主要有市场比较法、成本法、收益资本化法、假设开发法等评估方法。[2]但是，不同的主体有着不同的价值需求，由于价值需求不同，历史性建筑的评估标准也就不尽相同，这也会直接导致评估结果的不同。市场中对历史建筑的评估通常以投资者为主体，从其商业需求出发，历史性建筑是一种特殊的不动产，可以基于不动产的评估方法进行评估。结合中华巴洛克历史性建筑拥有一定的交易案例的特点，市场比较法更贴合中华巴洛克历史性建筑评估的实际。成本法受限于历史性建筑材料和工艺的特殊性，对其成本的估算较为困难。由于历史性建筑不具备没有改良物或有改良物可以根据需要移除的理想条件，因而假设开发法并不适用于历史性建筑。
二、中华巴洛克历史性建筑基本情况
中华巴洛克作为“前店后宅”的四合院式民居商市历史性建筑，其建筑形式发端于上世纪初叶。它揉合了欧洲巴洛克艺术风格及中国传统建筑的某些特点，如一系列“巴洛克”式的立面造型上，出现了蝙蝠、石榴、金蟾、牡丹等有吉祥意义的中式图案；鉴于道外“前店后厂”的商业模式，传统的中式四合院作为“居住和仓储空间”被运用到了建筑中。这反映了工匠对外来风格的较为独特的理解，是近代中西建筑交融的典型类型之一。[3]不仅建筑形式独特，历史上老道外的中华巴洛克街区工商业发展十分迅速，这也造就了本地市井文化的繁荣。
如今的中华巴洛克文化街区位于哈尔滨市道外区西部，西起景阳街头道街，东至十道街，南起丰润街南勋街，北至升平街地灵街。由于中华巴洛克历史街区是哈尔滨市发展比较悠久的地区，就商业形态来看，区域内形成了如老鼎丰、张包铺等一批地方知名品牌，具有较强的区域影响力。从文化角度出发，松光电影院等文化地标承载了上世纪哈尔滨市市民的共同历史记忆，拥有较强的区域文化影响力。但由于中华巴洛克历史建筑大多采用砖木结构，许多房屋都年久失修，早已破败不堪。加之位于老城区，交通大为不便。一方面该区域地铁仍处于在建阶段，尚未正式开通，附近的公共交通工具只有公交车可供选择。另一方面中华巴洛克街区内部与外部的交通情况十分复杂，既缺乏交通信号灯等明确指示，又因路口较多导致人流、车流量较大。更为雪上加霜的是，中华巴洛克街区附近的商业业态同街区内部差异极大，仅一街之隔的南勋街南侧商品多以经营酒店用品批发、厨具批发为主。迥异的商业模式不仅会造成游客在游览过程中体验的割裂，同时周边大量的批发行业商铺意味着本区域的公共交通压力会非常大，给基础设施的维护增添负担。
自1994 年哈尔滨市成为第三批国家级历史文化名城后，就一直保持对中华巴洛克历史文化街区更新的关注。老道外中华巴洛克街区改造工程分三期进行，其中一二期主体工程已经完工，三期改造工程业已开工建设。中华巴洛克历史街区的历史性建筑开发工作始终受到各级政府的高度重视，新开工的中华巴洛克三期改造工程既是哈市2023年“十大工程”之一，同时也是道外区政府“五个重点产业”中特色旅游产业的精品项目。
三、影响中华巴洛克历史性建筑评估的因素
中华巴洛克建筑从产生伊始便具备高度的商业价值，并存续至今。在市场经济的大背景下，历史性建筑的开发与保护难以忽视建筑本身的经济价值，因此厘清影响中华巴洛克历史性建筑估价的因素就显得十分必要。
1. 可能影响评估的一般因素
历史性建筑作为一种特殊的不动产，其价格的形成同样受到影响不动产价格的一般因素影响。一般因素即不动产所处的社会、经济和制度背景条件，包括社会因素、经济因素和制度因素。[4]因此对历史性建筑评估首先应从一般因素进行分析。历史性建筑的一般影响因素如下表（表3-1）所示：
表3-1 历史性建筑价格的一般影响因素
（表格来源：作者参考《不动产估价》[4]绘制）
| 一级影响因素 | 二级影响因素 |
| 社会因素 | 人口状况 |
| 消费者对未来的预期 | |
| 经济因素 | 区域经济发展水平 |
| 区域基础设施状况 | |
| 市场供需情况 | |
| 历史性建筑的区位因素 | |
| 制度因素 | 土地制度 |
| 法律法规 |
2. 可能影响评估的特殊因素
虽然任何的不动产估价都是在既定的社会、经济和制度背景下进行的，但中华巴洛克历史性建筑自身也具备一些特有的条件，这些有别于其他不动产评估的独特因素也会对历史性建筑的评估价格产生影响。
（1）历史因素
以中华巴洛克为代表的民居商市历史性建筑，区别于当代商业建筑的最核心的一点就在于其在历史时期积淀下的历史文化价值。中华巴洛克文化街区内保留有一定数量的名人宅邸，这些历史性建筑记录下了哈尔滨的的发展历史，正是这些独特的历史造就了历史性建筑丰富的历史价值、文化价值与社会价值，使其具备稀缺性。借助文化旅游等开发手段可以将这些价值转化为丰厚的经济效益，进而扩大中华巴洛克历史建筑的市场需求，促使其市场价格上涨。
（2）区域知名度
一方面，历史性建筑自身经过岁月的沉淀，便会形成一定的知名度，这种知名度所产生的不可替代性对游客有着较强的吸引力。游客在中华巴洛克历史街区游玩的过程中产生的消费行为，会促进历史性建筑商业形态的丰富与发展，刺激历史性建筑的市场需求，最终将在中华巴洛克历史性建筑的市场价格中得以体现。
另一方面，历史性建筑所在的历史街区，经过较长时间的发展，往往会形成具有一定区域知名度与影响力的地方品牌，如中华巴洛克文化街区内的老鼎丰、张包铺等品牌。这些地方品牌在努力向外拓展市场的同时，也会持续深耕本地市场。它们往往会借助历史性建筑来营造区域的商业文化认知，以增强其品牌的影响力与知名度，这同样扩大了历史性建筑的市场需求。
（3）政府的区域规划政策
政府在城市更新过程中，为营造特有的城市文化，拓展城市商业新业态，会对具备独特的历史文化价值的历史性建筑及所在区域进行重新规划建设。在对中华巴洛克历史性建筑的发展方向、规模和布局等进行重新规划建设后，可以改善中华巴洛克历史性建筑所在的老城区的发展状况。这种区域规划在保障城市有序、协调发展的同时，也会对中华巴洛克历史性建筑的市场价格产生影响。
一方面，政府的区域规划可以丰富和完善历史性建筑及其所在区域的基础设施，中华巴洛克街区一二期改造工程就极大地改善了街区内部的配套设施。伴随着交通、环境、配套设施的完善，历史性建筑愈发能够满足商铺与消费者的需求，其市场价格必然增长。另一方面，政府的区域规划政策往往可以增强投资者的投资信心，对中华巴洛克历史性建筑市场形成较为乐观的预期，刺激市场需求的扩张，促使其市场价格上涨。
3. 中华巴洛克历史性建筑评估体系构建
在罗列出可能对中华巴洛克历史性建筑评估产生影响的具体因素后，我们不难发现部分指标对历史性建筑评估产生的影响很小甚至几乎不产生影响。例如制度因素中的土地制度因素，土地制度包括土地所有权制度与使用权制度，而我国的不动产转让只涉及土地的使用权，并且有一定的使用年限规定。基于此，本研究将“社会因素”“经济因素”“政策因素”“历史文化因素”列为一级价值指标，并根据文献研究判定二级价值指标。
表3-2 中华巴洛克历史性建筑价值评估预设指标体系
| 一级价值指标 | 二级价值指标 |
| A 社会因素 | A1 人口状况 |
| A2 消费者对未来的预期 | |
| B 经济因素 | B1 区域经济发展水平 |
| B2 区域基础设施状况 | |
| B3 市场供求情况 | |
| B4 历史性建筑的区位因素 | |
| C 制度因素 | C1 法律法规 |
| C2 政府的区域规划政策 | |
| D 历史文化因素 | D1 历史因素 |
| D2 区域知名度 |
四、中华巴洛克历史性建筑综合评估
结合现代评估方，选用定性与定量相结合的层次分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)作为评价方法。结合构建的中华巴洛克历史性建筑评估价值体系（见表3-2），依据明显优于标准、优于标准、达标、不达标、明显不达标的情况将各二级指标评为5～1分。其中，对于定性评估的指标，用优秀、良好、一般、较差、差对应5～1分的5个分支标准（见表4-1）。
表4-1 历史性建筑综合性能打分
| 一级指标（权重W） | 二级指标（权重W） | 评分结果 |
| 社会因素（0.1） | 人口状况（0.4） | 5 4 3 2 1 |
| 消费者对未来的预期（0.6） | 5 4 3 2 1 | |
| 经济因素（0.3） | 区域经济发展水平（0.1） | 5 4 3 2 1 |
| 区域基础设施状况（0.3） | 5 4 3 2 1 | |
| 市场供需情况（0.2） | 5 4 3 2 1 | |
| 历史性建筑的区位因素（0.4） | 5 4 3 2 1 | |
| 制度因素（0.3） | 法律法规（0.3） | 5 4 3 2 1 |
表4-1（续） 历史性建筑综合性能打分
| 一级指标（权重W） | 二级指标（权重W） | 评分结果 |
| 制度因素（0.3） | 政府区域规划政策（0.7） | 5 4 3 2 1 |
| 历史文化因素（0.3） | 历史因素（0.5） | 5 4 3 2 1 |
| 区域知名度（0.5） | 5 4 3 2 1 |
具体的计算方式为∑Q=Q1W1＋Q2W2 （1）
Qi=∑Wiw×Qiq=∑Wiw(∑Qiqj÷5n×100%) （2）
各一级指标下对应的二级指标实际得分之和的算数平均数除以二级指标满分5分,乘以百分之百,所得结果经加权计算得到各一级指标分数,再进行一级指标加权计算,满分100分。其中,Wi为一级指标相应权重,Qi为一级指标的加权后得分,Wiw为二级指标相应权重,Qiq为二级指标的加权后得分,Qiqj为各二级指标下对应的三级指标实际得分,n为各二级指标下三级指标的项目总数[5]。
按照《历史建筑综合性能打分表》(表4-1)进行打分,按照式(1)进行计算,得到各二级指标得分、各一级指标得分以及最终总得分(见表4-2)。
表4-2 中华巴洛克综合评估分汇总
| 总得分（百分制） | 一级指标得分（百分制） | 二级指标得分（百分制） |
| 中华巴洛克历史性建筑综合得分Q（79.85） | 社会因素A（68） | 人口状况A1（65） |
| 消费者对未来的预期（70） | ||
| 经济因素（75） | 区域经济发展水平（70） | |
| 区域基础设施状况（70） | ||
| 市场供需情况（75） | ||
| 历史性建筑的区位因素（80） | ||
| 制度因素（81） | 法律法规（60） | |
| 政府区域规划政策（90） | ||
| 历史文化因素（87.5） | 历史因素（85） | |
| 区域知名度（90） |
五、结论
基于评分结果，我们不难发现中华巴洛克历史性建筑评估体系中经济因素、历史文化因素与制度因素中的政府的区域规划政策对其价格产生的影响最为显著。再同历史性建筑价值体系相联系，便可以得出中华巴洛克历史性建筑价值体系中哪些价值对其市场价格影响最为明显。
从历史价值来看，隶属于历史价值的历史因素对中华巴洛克历史性建筑的市场价格影响较大。中华巴洛克的历史价值通过文化旅游等手段可以为投资者带来相对可观的报酬，因而对投资者有着相对较大的吸引力。同时，历史价值赋予了中华巴洛克历史性建筑有别于其它商业地产的独特的稀缺性、不可替代性与不可再生性，这使得历史价值在中华巴洛克历史性建筑的市场价格中得以充分显现。
从文化价值来看，归属于文化价值的区域知名度对中华巴洛克历史性建筑的市场价格影响较大。中华巴洛克历史性建筑的文化价值对于地区知名品牌塑造其品牌形象与商业文化有着不可替代的作用，促使投资者对其保持了较高的投资热情，因而对中华巴洛克历史性建筑的市场价格产生了不容忽视的影响。
科学价值、艺术价值与环境价值对中华巴洛克历史性建筑的市场价格影响相对较小。尽管中华巴洛克历史性建筑的科学价值与艺术价值可以为店铺吸引到游客，但对于投资者来说吸引力不足，其对历史性建筑市场价格的影响微乎其微。由于中华巴洛克历史性建筑区缺乏自然景观，因而其近乎不存在生态环境价值；而人文景观的价值同样因缺乏对投资者的吸引力而没有在市场价格中得以体现。
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